Жұмысқа бармай-ақ, пәтерді жалға беріп, соның ақшасына өмір сүру әр адамның арманы шығар. Біреулер тек қиялдап жүрсе, енді біреулер іске кірісіп кеткен. Артық пәтерің болса, одан қалай табыс табуға болады. Алаңсыз күн көру үшін шын мәнінде қанша үй керек? Соны есептейік.
2026 жылғы ақпанның соңында «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясы мынадай мәлімет жариялады. Қазақстанда екі пәтері бар 172 236 адам, бес пәтері бар 11 072 адам және оннан астам пәтері бар 1 267 адам тіркелген. Тіпті атында 1 015 пәтері бар рекорд орнатқаны да бар екен. Бірақ біз өзгенің үйін емес, өз қалтамызды, алған ақшамыз бен келетін пайданы есептейік.
Теория жүзінде үйден қанша табуға болады?
Біз басты көрсеткіш «жалға беруден алған табысты» қарайық. Ол өте оңай есептеледі: бір жылдық жалға беру ақысы / үйдің құны × 100%.
Әлемнің көптеген елінде бұл көрсеткіш орта есеппен 4-6%. Лондон немесе Париж сияқты «қымбат» нарықтарда бұл пайыз төменірек – 3-4%, ал дамып келе жатқан елдерде жоғары – 6-10%. Бірақ бұл пайыздың ішіне жөндеу жұмыстары, пәтердің бос тұрып қалуы, салықтар, жиһаз бен техника алу, коммуналды қарыздар мен басқа да шығындар кірмейді. Осының бәрін алып тастасаңыз, таза пайда 2-5%-дан аспайды.
Мысалы, Алматыда орта есеппен санағанада үйдің бір шаршы метрінің құны 700 000 теңгеден 1 200 000 теңгеге дейін барады. Бір шаршы метрі 750 000 теңге тұратын, ауданы 40 шаршы метр болатын бір немесе шағын екі бөлмелі пәтер алайық. Оның құны шамамен – 30 миллион теңге десек, мұндай үйдің жалдау ақысы 180 000 бен 450 000 теңге аралығында болады. Енді әлгі формуламен орташа бағасын 250 000 теңге деп есептейік. Сонда бір жылдық табыс 3 миллион теңгені үйдің құны 30 миллион теңгеге бөлсек, одан 10% табыс шығады. Бірақ пәтердің бос тұрып қалатын сәттерін, жөндеу жұмыстарын, ұсақ-түйек бұзылғанда кететін шығын мен салықтарды шегеруді ұмытпау керек. Ал бұл көрсеткіштер табыстың шамамен 20-40%-ы. Осыдан кейін барып сізге таза 7% пайда қалады, бұл да жаман емес.
Пәтері бар адамның тағы бір артықшылығы – үй бағасының тұрақты өсетінінде. Бұған урбанизация мен инфляция әсер етеді. Дамып келе жатқан аудандарда үй бағасы жылына шамамен 5-7% өседі. Мұны да табысқа қосуға болады, бірақ бұл ақшаны үйді сатқан кезде ғана қолыңызға аласыз. Бәрі жақсы көрінгенмен, кемшілігі де бар: капитал «қатып» қалады және үйді тез арада қолма-қол ақшаға айналдыру қиын.
Қанша адам шынымен осы ақшаға күн көріп отыр?
Рантье – жұмыс істемей, тек жиған капиталынан немесе мүлкінен келетін пайдаға (рентаға) өмір сүретін адам. Үйі барлардың көбіне бұл негізгі табыс емес, қосымша табыс қана. Әлемде адамдардың 5%-ын ғана нағыз рантье деп айтуға болады.
АҚШ нарығында шамамен 9,7 миллион адамның (халықтың 3-4%-ы) жалға беретін үйі бар. Орта есеппен әр адамда бір-екі нысана ғана бар. Ал халықтың тек 16%-ында бес және одан көп үйі бар. Салық деректеріне үңілсек, осы адамдардың 12,4%-ы ғана негізгі табысты үйден тауып отыр, ал қалған 88%-ының басқа жұмысы бар. Үй иелерінің 61,7%-ы бұл табысты болашаққа салынған инвестиция ретінде көреді. Еуропада да солай. Ирландияда тек 20,3% адам негізгі табысты үйден табады, оның өзі 20-дан астам пәтері барлар. Қазақстанда нақты статистика табу қиын, себебі табыстың жартысынан көбі ресми тіркелмейді.
Алаңсыз өмір сүру үшін қанша пәтер керек?
Бәрі сіздің ай сайынғы шығыныңызға байланысты. Егер сізге айына 500 000-600 000теңге жетсе, жоғарыдағы шығындарды ескергенде, үш пәтеріңіз болуы керек. Егер айына миллион теңге жұмсасаңыз – бес-алты пәтер керек. Айтпақшы, тек пәтер емес, қойма, кеңсе немесе коммерциялық нысандарды да жалға беруге болатынын ұмытпаңыз.
Қазақстандағы үйреншікті жол мынадай: бір үй сатып алу, сосын екіншісін ипотекаға алу. Екінші үйдің жалдау ақысы соның ипотекасын жауып тұрады. Осылай, 15-20 жылдан кейін сол үй сізге таза пайда әкеле бастайды. Мамандар бұны buy-to-let стратегиясы дейді. «Үйімді өткізіп қойып, алаңсыз жатамын» деу – қате. Біріншіден, ол үшін кемі үш үй керек. Екіншіден, үй иесіне де ол бір жұмыс. Клиент іздеу, жөндеу, көршілердің арызы, төлемді қадағалау мен заң жағын реттеу – мұның бәрі сіздің мойныңызда.
Егер сіз бәрібір рантье болуды шешсеңіз, келесі жолы ипотеканы табыс табу құралы ретінде қалай пайдалану керек екенін айтамыз.
