Елімізде өз күшіңмен пәтер алу жылдан жылға қиындап барады. Үй бағасы тоқтамай өсіп, инфляция табысты “жеп” қойып жатыр. Мұндай жағдайда түрлі ипотека бағдарламасы қазақстандық азаматтар үшін баспаналы болудың тиімді жолына айналды. Осы ретте Tamga Media 2026 жылы өзекті ипотека бағдарламаларын шолып шықты.
2026 жылы Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 18%-бен бекітті. Демек, қарапайым банктерден ипотека алсаңыз, үстеме ақысы жылына 20-25%-ға бір-ақ жетеді. Бұл – қарапайым халық үшін тым қымбат, қалтаға ауыр салмақ салатын шығын. Сол себепті адамдардың басым бөлігі мемлекеттік бағдарламаларға немесе банктер мен құрылыс компаниялары бірлесіп жасаған бағдарламаларға жүгінеді.
Биыл жаңа әрі арзан ипотека жобалары шыға қоюы екіталай. Өйткені 2021 жылы мемлекет қолдауымен іске асқан ипотека бағдарламалары баспана бағасын бір жарым жылда 60% өсіріп жіберді. Бұл үкіметке үлкен сабақ болды. Сондықтан 2026 жылы тек бұрыннан келе жатқан бағдарламалар ғана жұмысын жалғастырады.
Ипотека қалай жұмыс істейді?
Ипотека бағдарламасын таңдамай тұрып, оның негізгі қағидаларын біліп алған жөн. Ипотека – баспана сатып алуға берілетін несие. Мұнда сіз сатып алған үйдің өзі банкке кепілге қойылады. Қарызды төлей алмасаңыз, банк үйді алып қоюға құқылы. Кәдімгі тұтынушылық несиеге қарағанда ипотеканың пайызы төменірек және банктер оны сеніммен береді, өйткені кепілде жылжымайтын мүлік тұр.
Кез келген ипотеканың маңызды көрсеткіштері:
Бастапқы жарна – өз жинағыңыздан бірден төлейтін ақшаңыз. Бұл сома неғұрлым көп болса, қарызыңыз бен үстеме ақыңыз соғұрлым аз болады. Әдетте ол үй құнының 10-30%-ы аралығында. Кей бағдарламада 50%-ға дейін жетеді.
Мөлшерлеме – банктің ақшасын пайдаланғаныңыз үшін төлейтін пайызыңыз. Несиенің мөлшері мерзімі біткенге дейін өзгермейтін тұрақты немесе Ұлттық банктің базалық мөлшерлемесіне байланысты құбылмалы болуы мүмкін. Мұның бәрі несие шартында жазылып тұрады.
Несие мерзімі – қарызды қанша жылға алатыныңыз. Мерзім неғұрлым ұзақ болса, ай сайынғы төлем азаяды, бірақ банке артық төлейтін сомаңыз өсе береді.
ЖТСМ (жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі) – банктің жарнамадағы әдемі пайызы емес, несиенің іс жүзіндегі нақты бағасы. Банктер көбіне «бізде ипотека 7%» деп жазады, бірақ оған қоса несиені рәсімдеу ақысы, құжаттарды тексеру, ай сайынғы немесе жыл сайынғы сақтандыру сияқты «көзге көрінбейтін» шығындар қосылады. ЖТСМ осының бәрін бір жерге жинап, сіздің қалтаңыздан шынайы неше пайыз ақша кететінін көрсетеді. Сондықтан екі банкті салыстырғанда, сыртқы жарнамасына емес, осы ЖТСМ көрсеткішіне қарасаңыз, алданбайсыз. Мысал келтірейік.
1-нұсқа: сіз 7%-дық жеңілдетілген ипотека (ЖТСМ ~7,2%) бойынша 20 миллион теңгеге пәтер алғыңыз келеді делік. Мұнда екі пайыз мөлшерлемесінің айырмашылығы аз, өйткені жеңілдетілген бағдарламаларда артық комиссиялар көп бола бермейді. 15 жылға рәсімдедіңіз. Қалай төлейсіз?
Бастапқы жарна: 4 миллион теңге (20%)
Қарыз сомасы: 16 миллион теңге
ЖТСМ бойынша ай сайынғы төлем: ~146 000 теңге
15 жылдағы жалпы шығын: 30,3 миллион теңге
Артық төлем (банктің үстемесі): 10,3 миллион теңге (Бұл тек 7%-бен есептегеннен 300 мың теңгеге көп — бұл сома сақтандыру мен рәсімдеуге кетеді).
2-нұсқа: пайыз мөлшерлемесі 18% болатын (ЖТСМ ~20%) нарықтық ипотекамен пәтер алғалы жатырсыз делік. Коммерциялық банктерде ЖТСМ әлдеқайда жоғары, өйткені комиссиялар мен сақтандыру ақысы қымбат. Мұны да 15 жылға рәсімдедіңіз. Енді шығын қандай болмақ?
Бастапқы жарна: 4 миллион теңге (20%)
Қарыз сомасы: 16 миллион теңге
ЖТСМ бойынша ай сайынғы төлем: ~267 000 теңге
15 жылдағы жалпы шығын: 52 миллион теңге
Артық төлем (банктің үстемесі): 32 миллион теңге (Бұл тек 18%-бен есептегеннен 4,5 миллион теңгеге көп. Яғни, ЖТСМ-ді ескермесеңіз, осы 4,5 миллион теңгені байқамай артық төлеп қоясыз).
Қарап тұрсақ, екі бағдарламаның арасы жер мен көктей. Сондықтан да көп азамат мемлекеттен жеңілдетілген ипотека алуға асығады.
Қандай мемлекеттік бағдарламалар бар?
«7-20-25» бағдарламасы
2018 жылдан бері жұмыс істеп келе жатқан танымал мемлекеттік ипотека. Атауы айтып тұрғандай: мөлшерлемесі – 7%, бастапқы жарнасы 20%-дан басталады. Ипотеканы 25 жылға дейін бөліп төлеуге болады.
Бұл ипотека бағдарламасы арқылы Астанадан, Алматыдан және олардың маңынан, Ақтаудан, Атыраудан, Шымкенттен баспаналы боламын дейтіндерге банк 30 миллион теңгеге дейін қарыз береді. Қарағандыдан баспана алатындарға 25 миллион теңгеге дейін ипотека несиесін береді. Ал басқа өңірлердегі азаматтардың 20 миллион теңгеге дейінгі баспананы «7-20-25» ипотека бағдарламасы арқылы алуға мүмкіндігі бар.
Кім қатыса алады: Ресми табысы бар, кейінгі 18 айда өзінің де, жұбайының да атында меншікті баспанасы болмаған Қазақстан азаматы қатыса алады. Тек пайдалануға берілген жаңа үйлерді алуға болады. Салынып жатқан тұрғын үй кешендері мен екінші деңгейлі нарық жарамайды. Тұрғылықты мекенжайға тіркеуі болуы маңызды емес, үйді кез келген қаладан алуға болады.
Неге бәрі бұл ипотекаға таласады?
Көпшілік «7-20-25» бағдарламасына ілігудің неге соншалықты қиын екенін түсіне бермейді. Мұның басты себебі – қаржының шектеулі екені. Банктер әуелі несиені өз есебінен береді, содан кейін Қазақстанның орнықтылық қоры сол қарыздарды банктерден сатып алады. Бірақ бұл үшін бір тоқсанда, яғни үш айда небәрі 25 миллиард теңге бөлінеді. Бұл шамамен 6 000 адамға жетеді. Сұраныс ұсыныстан асып түседі. Сондықтан пәтерлер көбіне өтінім қабылдау басталмай жатып сатылып кетеді.
Банктер тоқсанның басында өтінім қабылдайтынын хабарлайды. Өтінімдерді онлайн немесе бөлімшелерде қабылдайды. Әр банктің өз тәртібі бар. Бөлінген ақша санаулы күнде, тіпті бірнеше сағатта бітіп қалады. Сөйтіп банктер келесі тоқсанға дейін құжат қабылдауды тоқтатады.
Банктердің ерекшеліктері
Halyk Bank, ЦентрКредит Банкі, Freedom Bank, Еуразиялық банк, Bank RBK, ForteBank, Altyn Bank банктер осы бағдарлама арқылы ипотека рәсімдеуге мүмкіндік береді. Бағдарламаның негізгі шарты бәріне ортақ болғанымен, әр банктің өзіндік жұмыс істеу стилі бар. Мәселен:
ЦентрКредит Банкі сайтындағы «Онлайн-кезек» жүйесі арқылы жұмыс істейді. Өтінімдер нақты белгіленген уақытта қабылданады, кейде бәрі бірнеше секундтың ішінде шешіледі. Сондықтан алдын ала дайындалып, пәтердің кадастрлық нөмірі мен құрылыс компаниясының БИН-ін қолда ұстап отырған жөн.
Freedom Bank процесті барынша жеңілдеткен, өтінім тек онлайн қабылданады.
Halyk Bank құжаттар тек банк бөлімшелерінде қабылдайды. Мақұлдау алғаннан кейін пәтер табуға бір-ақ апта уақыт беріледі. Үлгермесеңіз, өтініміңіз күйіп кетеді.
ForteBank, Altyn Bank, RBK Bank және Еуразиялық банкте салыстырмалы түрде ипотека аз беріледі. Көбіне ақша тоқсанның басында-ақ таусылып қалады немесе өтінім қабылдау тоқтап тұрады.
Маңызды кеңес: Бұл бағдарламаға ілігу қиын болса да, үй алуға мүмкіндік бар. Ол үшін құжаттарыңыз дайындап, үйді таңдап қоюыңыз керек және өте жылдам қимылдау қажет. Банктер мен ҚОҚ-тың жаңалықтарын үзбей қарап отырыңыз.
«Наурыз» бағдарламасы
«Наурыз» – Отбасы банк пен «Бәйтерек» финхолдингінің ипотека бағдарламасы. Мұнда көбіне жинаққа басымдық беріледі. Мұнда халықтың әлеуметтік осал топтары санаты бойынша тұрғын үйге мұқтаж ретінде есепте тұрған азаматтар үшін мөлшерлеме – 7%, қалғандарына – 9%. Ипотека бағдарламасы бойынша пәтер алып, кейін қарыздың 50%-ын төлеп біткенде, пайыз мөлшерлемесі 3,5-5%-ға дейін түседі. Бастапқы жарна ретінде – 10%-дан 20%-ға дейін ақша салу керек. Көп дегенде 36 миллион теңгеге дейін қарыз алуға болады.
Кімдер қатыса алады: 35 жасқа дейінгі қазақстандық азаматтар қатыса алады. «Наурыз» бағдарламасына қатысу үшін Отбасы банктен депозит шотын ашып, ішінде кем дегенде 2 миллион теңге болуы керек. Шотта қаншалық көп ақша жатса, соншалық мүмкіндік көп. Себебі жеңімпаздар ұпай санымен іріктеледі. Ұпай жинақта жатқан соммаға, некелескен жылына, бала санына, әлеуметтік мәртебесіне қарап беріледі. Егер Дегенмен кейінгі бес жылда сіздің немесе отбасы мүшелеріңіздің атында баспана болса, не осы кезеңде жылжымайтын мүлікпен мәміле жасалса, бағдарламаға қатысуға рұқсат берілмейді.
Бір айтары, бағдарлама бойынша орындар шектеулі. Мәселен, 2025 жылы 35 000-ға жуық өтінімнің ішінен тек 12 000-ы өтті.
«Отау» бағдарламасы
2024 жылғы қыркүйекте Отбасы банк «Отау» мен «Наурыз» бағдарламаларының шарттарын бір жүйеге келтірді. Қазір екеуінің де пайызы, бастапқы жарнасы мен қарыз лимиттері бірдей. Жалғыз айырмашылығы – «Отау» бағдарламасына қатысу үшін депозитте кемінде 1 миллион теңге болуы керек. Іріктеу жүйесі де «Наурыздағыдай» ұпай санымен есептеледі. Баспананы Баспана Маркет порталы арқылы таңдауға болады.
«Наурыз Жұмыскер» бағдарламасы
Шарттары «Наурызбен» бірдей, бірақ тек белгілі бір сала қызметкерлеріне арналған. Бұл бағдарламаға ауыл шаруашылығы, тау-кен және өңдеу өнеркәсібі, энергетика, құрылыс, көлік, сумен жабдықтау саласында істейтін қызметкерлер қатыса алады. Олардың осы саланың бірінде кейінгі 3 айдағы ресми жұмыс өтілі болуы керек. Мұнда да шотта кемі 2 миллион теңге жатуы керек.
«Жасыл ипотека» бағдарламасы
Отбасы банктің экологиялық таза, энергия жағынан тиімді үй алғысы келетіндерге арналған. Алғашқы мөлшерлеме – 12,5%. Банктің негізгі қарызын өтеп болған соң, 3,5-5%-ға азаяды. Бастапқы жарна 20%-дан басталады, ал несиенің ең жоғарғы сомасы – 50 миллион теңге.
Бұл бағдарламаға кез келген адам қатыса алады, бірақ олар тек LEED, BREEAM, ГОСТ Р немесе OMIR сертификаттары бар энергия тиімділігі жоғары үйлерден пәтер ала алады. Бұған жататын тұрғын үй кешендерінің тізімі Отбасы банк сайтында бар. 2025 жылы бұл бағдарлама бойынша 14,7 миллиард теңгеге 570 қарыз берілді.
«Ұмай» ипотека бағдарламасы
Әйелдерге арналған бұл ипотека 2026 жылы қайта іске қосылуы мүмкін. Бұған дейін 2021-2023 жылдары істеп, 3 600-ден астам қазақстандық әйел үй алған. Қазір Азия даму банкімен 200 миллион доллар шамасында қаржыландыру туралы келіссөздер жүріп жатыр.
Өткен жылдары берілген ипотеканың шарттарына сүйенсек, мөлшерлеме 14,4%-дан басталып, кейін 3,5-5%-ға дейін төмендейді. Бастапқы жарна мөлшері 15-20% аралығында, ал қарыздың шекті сомасы – 50 миллион теңге. Атыңызда үй болса да, бұл жобаға қатысуға болады.
«Наурыз Әскери» ипотека бағдарламасы
Бұл жоба да биыл іске қосылады деп жоспарланған. Тұрғын үй төлемдерін алатын әскери қызметкерлер мен күш құрылымдарының (Қорғаныс министрлігі, ҰҚК, ІІМ, ТЖМ, Мемлекеттік күзет қызметі және т.б.) қызметкерлеріне арналған. Мөлшерлеме 9%-дан басталып, кейін 5%-ға дейін түседі. Бастапқы жарна мүлдем болмауы да мүмкін немесе 50%-ға дейін жетуі ықтимал. Қарыздың ең жоғарғы шегі – 80 миллион теңге.
«Бақытты отбасы» ипотека бағдарламасы
Барлық бағдарламалардың ішіндегі ең төменгі мөлшерлемеге ие ипотека. Жылдық мөлшерлемесі 2%-дан басталады. Ал бастапқы жарна – 10%-дан басталады. Бұл бағдарламаға тұрғын үй кезегінде тұрған табысы төмен отбасылар, атап айтсақ, көпбалалы, некесіз бала өсіріп отырған немесе мүгедек баласы бар отбасылар қатыса алады. Кезекке orken.otbasybank.kz порталы арқылы тұрып, содан кейін Отбасы банктен депозит ашу қажет.
Айта кетері, Отбасы банк бұл бағдарламалардың қашан басталатынын ресми сайтында, бұқаралық ақпарат құралдарында хабарлайды. Сондықтан жаңалықтарды қарап отырған абзал.
Жастарға арналған өңірлік бағдарламалар
Қазақстан бойынша Отбасы банк пен қала әкімдіктерінің бірлескен ипотекалары бар. Бағдарламалардың логикасы ұқсас, бірақ бөлетін қаржысы әртүрлі. Қазір ел бойынша мұндай 20-дан астам бағдарлама бар. Белгілі бір бағыттар бойынша жұмыс істейтін 35 жасқа дейінгі жастар 10% жарна салып, мөлшерлемесі 5-6% болатын несие ала алады. Мұндай бағдарламаларға өтінім қашан қабылдатанатынын әкімдіктер хабарлайды. Көбіне 1-2 аптаға ғана созылады. Қазір бағдарламаға Алматы, Астана, Шымкент, Ақтөбе, Атырау, БҚО, Қарағанды, Абай өңірлерінің тұрғындары қатысы алады.
Кімдер қатыса алады. 35 жастан аспаған, бағдарлама тізіміндегі салаларда істейтін, тиісті қалада тұрғылықты тіркеуі бар мамандар қатыса алады. Олардың кейінгі бес жылда өзінде және отбасында баспана болмауы керек. Оған қоса Отбасы банктегі депозит шотында бастапқы жарнаға жететін сомада ақша болуы керек.
Коммерциялық ипотекалар
Коммерциялық ипотека – мемлекеттен субсидия бөлінбейтін банк өнімдері. Базалық мөлшерлеме 18%-ға дейін көтерілгеннен кейін, нарықтық ипотека мөлшерлемелері жылдық 20-25%-ға дейін өсті. Көпшілік үшін бұл өте қымбат болса да, коммерциялық банктердің өз ұсыныстары бар:
Halyk Bank: мөлшерлеме 15-16,5% аралығында (жалақысын осы банктен алатындар үшін арзанырақ).
Freedom Bank: 16%-дан бастап несие береді.
ForteBank: мөлшерлеме 17,5%-дан басталады. Мұнда 200 миллион теңгеге дейін қарыз алуға болатындықтан, элиталық баспана алғысы келетіндер үшін тиімді.
ЦентрКредит Банкі: стандартты ипотекасы 18,1%-дан басталады. Сондай-ақ JAÑA ипотека атты жинақтау жүйесі бар, мұнда жарнаңыз неғұрлым көп болса, мөлшерлеме соғұрлым төмендеп, 5-15,5% аралығында болады.
Егер сіз мемлекеттік бағдарламалардың шартына сәйкес келмесеңіз, бағасы өте қымбат үй алғыңыз келсе немесе екінші нарықтағы баспанаға көзіңіз түссе, осы нұсқаларды қарастыруға болады. Бірақ мұндай ипотекаларда жеңілдетілген бағдарламалармен салыстырғанда артық төлемі екі-үш есе көп болатынын ескеріңіз.
Отбасы банк
Отбасы банкті тек мемлекеттік бағдарламалардың операторы деп ойлау қате. Банктің кез келген салымшы пайдалана алатын өз несие жүйесі бар. Мұнда бәрі жинаққа байланысты: депозит ашып, ақша жинайсыз. Неғұрлым көп әрі ұзақ жинасаңыз, несие пайызы соғұрлым төмендейді.
Тұрғын үй қарызы – ең тиімді жол. Егер банкте кемі үш жыл ақша жинап, үй құнының жартысын (50%) толтырсаңыз, банк қалған жартысын жылдық 3,5-5% мөлшерлемемен береді. Бұл – бүгінгі нарықтағы ең арзан несие.
Аралық қарыз – ұзақ күте алмайтындар үшін. Үйдің 50% ақшасы қазір қолыңызда дайын болса, банк сізге толық соманы бірден береді. Мөлшерлемесі — жылына 6-8,5%. Алғашқы үш жылда тек пайызын төлейсіз, содан кейін жинағыңыз негізгі қарызды жабуға жұмсалып, пайыз 5%-ға дейін төмендейді.
Құрылыс компанияларының серіктестік бағдарламалары
Ірі құрылыс компаниялары клиенттері үшін мөлшерлеменің бір бөлігін субсидиялайды.
BI Group
«Super Ипотека»
Мөлшерлемесі 5%-дан басталады (ЖТСМ 5,1%-дан)
Табысын растаса, бастапқы жарна 20%-дан басталады.
15 жылға дейін рәсімдеуге болады.
Тұрғын үй: Астана, Алматы, Атырау және Шымкенттегі BI Group кешендері.
«Жеңіл бөліп төлеу» және «Big Tandau»
Ипотека жүгін бірден арқалағысы келмейтіндер үшін таптырмас мүмкіндік. Жүйесі қарапайым: алдымен үй құнының 20 пайызын төлейсіз, ал құрылыс жүріп жатқан кезде қалған соманы бөліп-бөліп тікелей компанияға аударып тұрасыз. Үй дайын болғанда қалған қарызды ипотекаға рәсімдеуге немесе бірден жауып тастауға болады.
Редакциядан кеңес:
Қамданған қапы қалмайды. Мемлекеттік бағдарламалардың ақшасы тез таусылады. Өтінім қабылдау жылына бірнеше күнге ғана созылуы мүмкін, сондықтан сәтті жіберіп алмаған маңызды.
Отбасы банктен депозит ашыңыз. Бұл – ең дұрыс стратегия. Біріншіден, «Наурыз» сияқты жобаларда көбірек ұпай жинайсыз. Екіншіден, үй құнының жартысын жинаған соң, несиені небәрі 3,5-5%-бен алуға мүмкіндік болады.
Несие тарихы мен зейнетақы қорын қадағалаңыз. Банк кейінгі 6 айдағы зейнетақы жарналарын міндетті түрде тексереді. Ал төленбеген қарыз немесе кешіктірілген төлемдер ипотека алу мүмкіндігін жоққа шығаруы мүмкін.
Зейнетақы жинағын іске қосыңыз. Шотыңызда «жеткілікті шектен» асатын ақша болса, оны бастапқы жарна ретінде пайдалануға болады.
Жарнамаға емес, есепке сеніңіз. Серіктестік бағдарламалардағы «алғашқы екі жыл 5%» деген сияқты жеңілдіктерге алданбаңыз. Жеңілдік мерзімі біткен соң пайыз қанша болатынын және пәтердің жалпы артық төлемін алдын ала есептетіп алыңыз.
Ипотека жайлы ақпаратты әрдайым ресми ресурстар мен банктің сайттарынан тексеріңіз.
