Не работать и жить на доход от сдачи квартиры – заветное желание каждого второго. И пока кто-то лишь фантазирует свою лучшую жизнь, кто-то другой активно занимается осуществлением задуманного. Разберемся, как сделать недвижимость финансовым инструментом, и сколько квартир на самом деле нужно иметь, чтобы жить безбедно.
В конце февраля 2026 года НАО Государственная корпорация «Правительство для граждан» опубликовало информацию, что в Казахстане насчитывается 172 236 владельцев более двух квартир, 11 072 – более пяти квартир и 1 267 – более десяти квартир. Есть и рекордсмен, за которым закреплено 1 015 квартир.
Но не будем заниматься подсчетом чужих квартир, займемся подсчетом финансов – вложенных и потенциально вырученных.
Сколько в теории можно заработать на недвижимости
Один из основных финансовых показателей, на который мы будем опираться, – арендная доходность. Считается она легко: годовая аренда / стоимость квартиры × 100%.
В большинстве стран мира доходность от аренды составляет 4-6%. Это средний уровень. На «дорогих» рынках, вроде Лондона и Парижа, процент ниже – 3-4%, ну а на развивающихся выше – 6-10%.
Эта доходность не предусматривает расходы на ремонт, простой без арендаторов, налоги, ремонт и покупку мебели и техники, коммунальные долги и прочие оплаты. Если учитывать эти траты, чистая доходность составит не более 2-5%.
Посчитаем на примере. И возьмем алматинский рынок недвижимости. Внимание, мы будем использовать усредненные данные!
Цена за квадратный метр в Алматы варьируется от 700.000 до 1.200.000 тенге. Если взять среднюю квартиру, у нас выйдет однокомнатная или небольшая двухкомнатная квартира площадью 40 квадратов, с ценой – 750.000 тенге за м². Ее примерная стоимость – 30 миллионов тенге. Аренда варьируется в диапазоне от 180.000 до 450.000 тенге. Возьмем среднее значение – 250.000 тенге в месяц. Посчитаем доходность по знакомой формуле – 30 миллионов тенге разделим на 3 миллиона тенге (12 месячных аренд), получим около 10% доходности. Не спешим радоваться, впереди вычет расходов – простои, ремонты, мелкие поломки, налоги. В среднем, это 20-40% от дохода. После вычета необходимого чистая доходность составит около 7%, что тоже неплохо.
Но на этом преимущества владения квартирой не заканчиваются, потому что цены на недвижимость стабильно растут (чему способствуют урбанизация, миграция и инфляция), в развивающихся районах примерно на 5-7% в год. Это также нужно добавить к доходу. Но эта часть дохода остается в графе нереализованной прибыли, до момента продажи квартиры.
Выглядит все более чем приятно, но стоит учитывать и минусы – низкая ликвидность и замороженный капитал.
Сколько людей реально живут на доход от аренды
Рантье – это человек, живущий на пассивный доход (ренту) от капитала, ценных бумаг или недвижимости, не занимаясь трудовой деятельностью. Для большинства владельцев недвижимости, аренда – дополнительный источник дохода, а не основной заработок. Лишь 5% людей в мире можно назвать рантье.
Так как рынок недвижимости США один из самых изученных, примеры будем приводить оттуда. Около 9,7 миллионов человек владеют арендной недвижимостью, что составляет примерно 3-4% от всего населения страны. В среднем, у частного арендодателя всего 1-2 объекта недвижимости. И лишь 16% населения имеют больше пяти объектов.
Если углубиться в налоговые данные, лишь 12,4% от этих людей получают основной доход от аренды, а оставшиеся почти 88% владельцев имеют другую работу. Для 61,7% арендодателей этот вид дохода воспринимается как пассивная инвестиция в будущее.
В Европе рента также практически не рассматривается в качестве основного источника дохода. В Ирландии лишь 20,3% получают основной доход от сдачи квартиры. При этом, это делают владельцы 20+ объектов.
В Казахстане сложно найти точную статистику, так как больше половины доходов от аренды не декларируется.
Сколько квартир нужно, чтобы жить на аренду
Все зависит от того, сколько вы тратите в месяц. Если хватает и 500 000-600 000 тенге, понадобится три квартиры (с учетом расходов, описанных выше). Дальше логика понятна – при расходе в месяц в районе миллиона, нужно пять-шесть квартир и так далее. Кстати, стоит обратить внимание, что покупать и сдавать можно не только квартиры, но и складские помещения, офисы и коммерческую недвижимость.
Стандартный сценарий в Казахстане выглядит примерно так – покупка квартиры, ипотека на вторую квартиру, аренда с нее оплачивает эту самую ипотеку. Лет через 15-20 квартира начинает приносить доход. Эксперты называют это buy-to-let стратегией. Иллюзия, что можно жить на доход от квартиры и ни о чем не беспокоиться, неверна. Во-первых, для этого вам понадобится от 3 квартир. Во-вторых, быть арендодателем – это тоже работа. Искать арендаторов, заниматься ремонтом и жалобами, контролировать платежи и разбираться с юридической стороной вопроса – все это ложится на плечи владельца.
Но если вы твердо решили связать свою жизнь с профессией рантье, то в следующий раз поговорим о том, как использовать ипотеку в качестве финансового инструмента.
