Ситуация на рынке недвижимости Казахстана выглядит так: цены на жилье продолжают расти, ипотека – дорогая, но так как инфляция «съедает» доходы, деваться некуда – ипотечные программы становятся одним из наиболее реальных способов приобрести жилье. Tamga Media подготовила обзор актуальных ипотечных программ на 2026 год.
В 2026 году Национальный банк Казахстана установил базовую ставку на уровне 18%. Это означает, что при оформлении ипотеки в обычных банках процентная ставка может достигать 20–25% годовых. Для большинства людей приобретать через обычную ипотеку квартиру слишком дорого, это серьезная финансовая нагрузка.
Поэтому многие обращаются к государственным программам или совместным продуктам банков и застройщиков.
Появление новых дешевых ипотечных программ в этом году маловероятно. Дело в том, что программы, запущенные при поддержке государства в 2021 году, за полтора года привели к росту цен на жилье примерно на 60%. Это стало важным уроком для правительства. Поэтому в 2026 году продолжают действовать уже существующие программы.
Как работает ипотека?
Прежде чем выбирать ипотечную программу, важно понять ее основные принципы. Ипотека – это кредит на покупку жилья, при котором сама недвижимость выступает залогом. Если вы не сможете выплачивать кредит, банк имеет право изъять жилье. По сравнению с потребительскими кредитами ипотека имеет более низкую ставку, а банки охотнее ее выдают, поскольку есть обеспечение в виде недвижимости.
Основные параметры ипотеки:
Первоначальный взнос – сумма, которую вы платите из собственных средств (обычно 10–30%, иногда до 50%). Чем она больше, тем меньше долг и переплата.
Процентная ставка – плата за пользование кредитом. Она может быть фиксированной (не меняется) или плавающей (зависит от базовой ставки Национального банка).
Срок кредита – период выплаты (чем дольше срок, тем ниже ежемесячный платеж, но выше переплата).
ГЭСВ (годовая эффективная ставка вознаграждения) – это не рекламная ставка, а реальная стоимость кредита. Банки часто пишут «ипотека от 7%», но на деле к этому добавляются комиссии, страхование и другие скрытые расходы. ГЭСВ учитывает все расходы и показывает реальную нагрузку.
Сравним льготную и рыночную ипотеки
Вариант 1: льготная ипотека под 7% (ГЭСВ ~7,2%) на 20 млн тенге сроком на 15 лет.
Первоначальный взнос: 4 млн тенге (20%)
Сумма кредита: 16 млн тенге
Ежемесячный платеж: ~146 000 тенге
Общие расходы за 15 лет: 30,3 млн тенге
Переплата: 10,3 млн тенге
(около 300 тысяч – дополнительные расходы на оформление и страхование)
Вариант 2: рыночная ипотека под 18% (ГЭСВ ~20%) на тех же условиях.
Первоначальный взнос: 4 млн тенге
Сумма кредита: 16 млн тенге
Ежемесячный платеж: ~267 000 тенге
Общие расходы за 15 лет: 52 млн тенге
Переплата: 32 млн тенге
Разница между программами огромная. Поэтому большинство старается взять ипотеку на льготных условиях.
Государственные ипотечные программы
«7-20-25»
Одна из самых популярных программ:
Ставка: 7%
Первоначальный взнос: от 20%
Срок: до 25 лет
Максимальная сумма кредита:
до 30 млн тенге – в Астане, Алматы, Шымкенте, Атырау, Актау
до 25 млн – в Караганде
до 20 млн – в других регионах.
Кто может участвовать:
Граждане Казахстана с официальным доходом;
Без жилья в собственности последние 18 месяцев;
Доступно только новое жилье.
Почему сложно попасть: финансирование ограничено – около 25 млрд тенге в квартал (примерно 6000 человек). Выделенные деньги заканчиваются за считанные дни или даже часы.
Особенности банков участников:
Банк Центр Кредит – система онлайн-очереди;
Freedom Bank – полностью онлайн;
Halyk Bank – только через отделения, после одобрения есть 1 неделя на выбор жилья;
Forte, RBK, Евразийский, Altyn Bank – ограниченные объемы выдачи.
«Наурыз»
Программа от Отбасы банка:
Ставка: 7% (для льготных категорий), 9% – для остальных;
После погашения 50% долга – снижение до 3,5–5%.
Первоначальный взнос: 10-20%
Лимит: до 36 млн
Требования:
Возраст до 35 лет;
Наличие депозита в Отбасы банке (от 2 млн тенге);
Отсутствие жилья за последние 5 лет.
Отбор проходит по системе баллов (накопления, семья, дети и т.д.).
«Отау»
Почти аналог «Наурыза», но достаточно иметь депозит от 1 млн тенге.
«Наурыз Жұмыскер»
Для работников таких отраслей, как:
сельское хозяйство;
промышленность;
энергетика;
строительство и др.
Требуется стаж не менее 3 месяцев и депозит от 2 млн тенге, в остальном, требования аналогичны «Наурыз».
«Зеленая ипотека»
Ставка: от 12,5% снижается до 3,5-5%
Первоначальный взнос: от 20%
Лимит: до 50 млн тенге
Только для энергоэффективного жилья.
«Ұмай» (для женщин)
Возможен перезапуск в 2026 году:
Ставка: от 14,4% со снижением до 3,5-5%
Первоначальный взнос: 15-20%
Лимит: до 50 млн
Важно: можно участвовать даже при наличии жилья.
«Наурыз Әскери»
Для военных и силовых структур:
Ставка: от 9% со снижением до 5%
Первоначальный взнос: от 0%
Лимит: до 80 млн
«Бақытты отбасы»
Самая льготная программа:
Ставка: от 2%
Первоначальный взнос: от 10%
Для:
многодетных семей;
неполных семей;
семей с детьми с инвалидностью.
Региональные программы для молодежи
Ставка: 5–6%
Первоначальный взнос: 10%
Возраст: до 35 лет
Действуют в таких городах, как Алматы, Астана, Шымкент и других. Рассмотрение заявки: 1-2 недели.
Коммерческая ипотека без господдержки
Если вы не подходите под госпрограммы, то можно рассмотреть ипотеки в банках второго уровня:
Halyk Bank: 15–16,5%
Freedom Bank: от 16%
ForteBank: от 17,5%
Банк ЦентрКредит: от 18,1%
Переплата по таким кредитам значительно выше – иногда в 2-3 раза.
Система накоплений от Отбасы банка
В ней можно участвовать, даже если вы не хотите воспользоваться программами.
Существует несколько видов займа.
Жилищный заем:
накопление 3 года
50% стоимости жилья
ставка: 3,5–5%
Промежуточный заем:
при наличии 50% суммы
ставка: 6–8,5%, затем снижается.
Программы от застройщиков
Также есть льготные программы от застройщиков. Возьмем за пример BI Group:
Ставка: от 5%
первоначальный взнос: от 20%
срок: до 15 лет
Есть рассрочки на этапе строительства – сначала вы выплачиваете 20%, остальную сумму поэтапно до завершения строительства.
Полезные советы
Деньги по госпрограммам заканчиваются очень быстро – важно не упустить момент.
Подготовьте заранее документы, чтобы в нужный момент не тратить на это время.
Откройте депозит в Отбасы банк, если хотите участвовать в программах.
Следите за кредитной историей и пенсионными отчислениями.
Используйте пенсионные накопления при возможности – для первоначального взноса.
Сравнивайте предложения по ГЭСВ, а не по рекламной ставке.
Проверяйте информацию только на официальных сайтах банков.
